PEUT ON ENRAYER LA CRISE DU LOGEMENT ?

Sur la base de ce constat, un changement de cap s’impose : comment construire plus de logements à loyer abordable dans un contexte financier très contraint ?

A enveloppe financière donnée, on constate que beaucoup a été fait ces dernières années en faveur de la promotion privée par des mécanismes de défiscalisation successifs Besson, de Robien, Scellier… pour produire des logements non soumis à des plafonds sans plafonds de ressources et avec des plafonds de loyer généreux, localisés selon les seules règles du marché avec parfois des erreurs d’appréciation générant de la vacance. L’assèchement significatif de ces mécanismes qui ont coûté très cher au budget de l’état donnerait de vraies marges de manœuvre.

Ensuite, de tous temps en France, la fiscalité foncière taxe les mutations , or c’est la rétention de terrains situés dans les zones constructibles des P.L.U. qui freine la mise à disposition de terrains à bâtir, une taxe additionnelle au foncier non bâti peut être instituée sur ces terrains immédiatement disponibles.

La loi S.R.U. par son article 55 a instauré une obligation de construction de 20% de logements sociaux dans les communes situées dans les agglomérations et n’atteignant pas ce seuil. Certaines s’y sont soumises, d’autres pas qui ont bénéficié d’une certaine bienveillance : sanctions financières insuffisantes. L’argument selon lequel le coût du foncier ou l’absence de celui-ci est un obstacle majeur peut être déjoué car la loi n’impose pas la construction de logements neufs, les objectifs peuvent être atteints par le rachat de logements existants ou la transformation en logements sociaux d’immeubles affectés à d’autres usages,ce qui se fait à Paris et pas à Neuilly. Cette loi qui constitue un puissant facteur de solidarité doit non seulement être maintenue mais renforcée :augmentation des sanctions financières pour les communes défaillantes, augmentation du quota de 20%, élargissement des zones d’application dans les territoires tendus et notamment en Ile de France, imposition d’un quota de logements sociaux dans toute opération collective comme l’ont déjà fait certaines communes(ex :Rouen).

La P.E.E.C. (participation des entreprises à l’effort de construction) qui toutefois ne vise que les entreprises privées, a été progressivement vidée de ses objectifs par une diminution du taux de contribution de 1% à 0,45 , par une élévation du seuil d’application de 10 à 20 salariés, et par une confiscation par l’état de ses recettes ; elle peut être réactivée y compris de façon provisoire pour financer un effort exceptionnel imposé aux grands groupes Une voie alternative peut être explorée : la création dans les zones tendues d’une taxe inspirée du versement transport dont pourraient être exonérées les zones franches.

La réquisition des logements vacants dans ce contexte de crise aiguë ne doit non plus être exclue dans la panoplie des interventions publiques,de même que la vente à des bailleurs sociaux avec décote par rapport au prix de marché de biens immobiliers appartenant à des acteurs publics avec en contrepartie des réservations au bénéfice des agents des fonctions publiques

Toutes ces mesures reviennent à relancer la construction de logements sociaux ciblée sur les zones tendues, par un renforcement de l’aide à la pierre, argent gratuit permettant de limiter l’emprunt à long terme (dont les moyens ne manquent pas grâce au « gras » que la crise des placements alternatifs offre au livret A) et de peser sur les loyers de sortie dont les effets cumulés sur plusieurs années permettraient de limiter le poids des aides à la personne et la réaffectation des gains financiers obtenus sur le budget de l’Etat sur l’aide à la pierre. Peser ainsi sur les loyers de sortie des logements sociaux permet également d’envisager un encadrement des loyers privés. Enfin ces mesures permettront à l’Etat de minimiser les sanctions financières nées de la non application de la loi D.A.L.O.

Elles ne constituent, bien sûr, qu’un volet d’une politique qui doit également comporter des actions sur le parc existant et sur l’accession à la propriété notamment pour les primoaccédants.

François MARTOT économiste